Das Wichtigste in Kürze
- Ohne Einwilligung des Besitzers oder einen Vollstreckungstitel darf niemand geräumt werden.
- Die Berliner Räumung nach § 885a ZPO ist deutlich günstiger als die Vollräumung.
- Erben können den Mietvertrag nach § 564 BGB innerhalb eines Monats kündigen.
- Das Vermieterpfandrecht nach § 562 BGB erfasst nicht alles – Unpfändbares ist ausgenommen.
- Als Abfallerzeuger haften Sie mit, wenn Ihr Dienstleister falsch entsorgt.
Bei einer Räumung treffen Mietrecht, Erbrecht, Vollstreckungsrecht und Abfallrecht aufeinander. Das führt regelmäßig zu Fehlern, die teuer werden – und die sich mit ein paar Grundkenntnissen vermeiden lassen. Dieser Beitrag fasst zusammen, was in unserer täglichen Arbeit tatsächlich eine Rolle spielt.
Hinweis: Wir sind ein Räumungsunternehmen, keine Rechtsanwälte. Dieser Text ersetzt keine Rechtsberatung. Bei strittigen Fällen sprechen Sie bitte mit einem Fachanwalt für Miet- oder Erbrecht.
Wer darf überhaupt räumen lassen?
Der Grundsatz ist einfach: Über Sachen darf nur verfügen, wem sie gehören – oder wer dazu berechtigt ist. Ein Vermieter darf die Wohnung eines säumigen Mieters nicht einfach ausräumen, auch nicht nach einer wirksamen Kündigung. Tut er es doch, begeht er verbotene Eigenmacht nach § 858 BGB und macht sich schadensersatzpflichtig. Der Bundesgerichtshof hat das mehrfach bestätigt, unter anderem in einem viel zitierten Urteil von 2010 (Az. VIII ZR 45/09).
Räumen darf also nur:
- der Eigentümer oder Besitzer der Sachen selbst
- wer von ihm beauftragt oder bevollmächtigt wurde
- der Gerichtsvollzieher auf Grundlage eines Vollstreckungstitels
- der Erbe beziehungsweise die Erbengemeinschaft nach einem Todesfall
- ein Betreuer oder Bevollmächtigter im Rahmen seiner Befugnisse
Für uns heißt das ganz praktisch: Wir räumen nicht auf Zuruf. Wenn der Auftraggeber nicht der Besitzer ist, brauchen wir eine schriftliche Beauftragung durch den Berechtigten oder einen Titel. Anbieter, die das anders handhaben, bringen ihre Kunden in eine schlechte Lage.
Mietwohnungen: Kündigung, Pfandrecht, Fristen
Rückgabe der Mietsache
Nach § 546 BGB muss der Mieter die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses zurückgeben – geräumt und in vertragsgemäßem Zustand. Was „vertragsgemäß“ bedeutet, steht im Mietvertrag. Ohne wirksame abweichende Vereinbarung schuldet der Mieter besenrein, nicht mehr. Starre Renovierungsklauseln hat der BGH in zahlreichen Entscheidungen für unwirksam erklärt.
Vermieterpfandrecht
Nach § 562 BGB hat der Vermieter für Forderungen aus dem Mietverhältnis ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters. Das klingt weitreichender, als es ist. Ausgenommen sind Sachen, die der Pfändung nicht unterworfen sind – also Kleidung, Bett, Kochgeschirr, Arbeitsmittel, persönliche Papiere. Ausgenommen sind ebenso Sachen, die dem Mieter gar nicht gehören, etwa Leasinggegenstände oder Eigentum von Mitbewohnern.
Und: Das Pfandrecht berechtigt nicht zum Wegwerfen. Wer gepfändete Sachen entsorgt, statt sie ordnungsgemäß zu verwerten, haftet auf Schadensersatz.
Fristen
| Situation | Frist | Grundlage |
|---|---|---|
| Kündigung durch Erben nach Todesfall | 1 Monat ab Kenntnis | § 564 BGB |
| Ausschlagung des Erbes | 6 Wochen ab Kenntnis | § 1944 BGB |
| Rückgabe der Mietsache | zum Ende des Mietverhältnisses | § 546 BGB |
| Abholfrist bei Berliner Räumung | 1 Monat | § 885a ZPO |
| Verjährung von Vermieteransprüchen | 6 Monate nach Rückgabe | § 548 BGB |
Zwangsräumung und Berliner Räumung
Liegt ein Räumungstitel vor – meist ein Urteil nach einer Räumungsklage –, vollstreckt der Gerichtsvollzieher. Dabei gibt es zwei Wege.
Vollständige Räumung nach § 885 ZPO
Der Gerichtsvollzieher setzt den Schuldner aus dem Besitz und übergibt die Wohnung an den Gläubiger. Das gesamte Inventar wird ausgeräumt, in ein Verzeichnis aufgenommen und eingelagert. Der Gläubiger muss die Kosten vorstrecken – Räumungsunternehmen, Einlagerung, Gerichtsvollzieher. Bei einer Dreizimmerwohnung sind schnell 4.000 bis 6.000 Euro zusammen. Nicht abgeholte Sachen werden nach Fristablauf verwertet oder vernichtet.
Berliner Räumung nach § 885a ZPO
Seit 2013 im Gesetz. Der Vollstreckungsauftrag wird auf die Herausgabe der Wohnung beschränkt. Der Gerichtsvollzieher verschafft dem Gläubiger den Besitz, die Schlösser werden getauscht, das Inventar bleibt zunächst in der Wohnung. Der Gläubiger macht sein Vermieterpfandrecht geltend.
Das ist deutlich billiger, hat aber Pflichten zur Folge: Der Gläubiger muss offensichtlich wertlose Sachen entsorgen und dem Schuldner einen Monat lang Gelegenheit geben, seine übrigen Sachen abzuholen. Für Schäden am Inventar haftet er nur bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit. In der Praxis ist die Berliner Räumung inzwischen der Regelfall – rund drei Viertel der Räumungen, an denen wir beteiligt sind, laufen so.
Nachlass: was Erben beachten müssen
Mit dem Tod geht das Vermögen als Ganzes auf die Erben über (§ 1922 BGB) – Wohnung, Hausrat, Verträge und Schulden. Daraus ergeben sich drei praktische Punkte.
Erstens die Ausschlagungsfrist. Wer das Erbe nicht will, hat sechs Wochen ab Kenntnis Zeit, es beim Nachlassgericht auszuschlagen (§ 1944 BGB). Wer in dieser Zeit die Wohnung räumen lässt, Hausrat verkauft oder verschenkt, riskiert, dass dies als schlüssige Annahme des Erbes gewertet wird. Bei überschuldeten Nachlässen ist das ein teurer Fehler. Warten Sie im Zweifel die sechs Wochen ab oder lassen Sie sich beraten.
Zweitens die Kündigung. Nach § 564 BGB können sowohl Erben als auch Vermieter das Mietverhältnis innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Erbfall außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen. Das bedeutet in der Regel drei Monate zum Monatsende. Wer diese Frist verpasst, zahlt unter Umständen deutlich länger Miete.
Drittens die Erbengemeinschaft. Mehrere Erben verwalten den Nachlass gemeinsam. Für eine Räumung sollten alle zustimmen, am besten schriftlich. Wir bestehen bei Erbengemeinschaften auf einer Zustimmung aller bekannten Miterben – auch weil sonst später Streit über die Kosten entsteht.
Entsorgungsrecht: Ihre Verantwortung bleibt
Ein Punkt, den fast niemand auf dem Schirm hat: Nach § 22 Kreislaufwirtschaftsgesetz endet die Verantwortung des Abfallerzeugers nicht automatisch mit der Übergabe an einen Dritten. Sie endet erst, wenn die ordnungsgemäße Entsorgung tatsächlich sichergestellt ist.
Praktisch heißt das: Wenn Ihr Entrümpler den Hausrat in einen Waldweg kippt, sind Sie nicht automatisch aus dem Schneider. Bußgelder nach § 69 KrWG reichen bis in fünfstellige Höhen, dazu kommen die Kosten der Ersatzvornahme. Deshalb sollten Sie zwei Dinge prüfen: ob das Unternehmen die Abfallbeförderung nach § 53 KrWG angezeigt hat und ob Sie einen Entsorgungsnachweis bekommen. Beides kostet nichts extra und ist im Streitfall Ihr wichtigster Beleg.
Für Gewerbetreibende kommt die Gewerbeabfallverordnung hinzu: Getrenntsammlungspflicht, Dokumentationspflicht, Aufbewahrung der Nachweise für drei Jahre.
Haftung, Versicherung, Dokumentation
Drei Fragen, die Sie jedem Anbieter stellen sollten:
- Besteht eine Betriebshaftpflicht, die auch Schäden an Gebäude und Einrichtung abdeckt? Lassen Sie sich die Bestätigung zeigen. Bei gewerblichen Auftraggebern ist das ohnehin üblich.
- Sind die Mitarbeiter fest angestellt und angemeldet? Bei Schwarzarbeit haften Sie als Auftraggeber unter Umständen mit, und Ihre Versicherung zahlt bei Unfällen nicht.
- Wird der Zustand vor und nach der Arbeit dokumentiert? Fotos sind der einfachste Weg, spätere Streitigkeiten zu vermeiden – sowohl über Schäden als auch über vermisste Gegenstände.